Vastgoed in zelfbeheer : mogelijkheden en valkuilen

Door Fralseces1975 gepubliceerd op Tuesday 24 January 22:14

Inleiding

Beleggen in vastgoed kan een zeer goede investering zijn. Je kan het rendement van je investering behoorlijk vergroten door zelf het beheer van je investering op te nemen in plaats van deze uit te besteden aan derden. Dit vereist echter een goede afweging van de voor- en nadelen. Wij zetten hieromtrent even een aantal dingen op een rijtje. Er zijn zeker en vast voordelen aan deze manier van werken, zijn er ook een aantal moeilijkheden en valkuilen hieraan verbonden. Aan jou de keuze wat het zwaarste doorweegt.

Wat is zelfbeheer?

De meeste mensen die beleggen in vastgoed beheren hun investering niet zelf. Ze kiezen ervoor om ofwel de verhuring uit te besteden aan een immobiliënkantoor of om te beleggen - via aandelen of obligaties - in een vastgoedbedrijf. Het kan echter ook om zelf het volledige beheer van een gebouw te doen. Een belangrijke kanttekening is evenwel dat de beschreven situatie vooral van toepassing is op België. Ten eerste hebben wij enkel ervaring hiermee in België. Bovendien is het zo dat deze manier van werken in België veel meer voorkomt dan in Nederland. Dit komt vooral doordat er veel minder particulier verhuurders in Nederland zijn.

Het zelfbeheer van een vastgoed bestaat uit verschillende stappen:

  • Het vastgoed in volledig persoonlijk bezit houden en niet in een vennootschap onderbrengen
  • Zelf zoeken naar huurders
  • De administratie volledig zelf doen : huurcontracten en plaatsbeschrijvingen opmaken
  • Onkosten uitrekenen en opvolgen van betalingen
  • Fiscaliteit opvolgen

Wat is hieraan nu het voordeel? Eerst en vooral spaar je het geld uit dat je normaal gezien betaalt aan een immobiliënkantoor. Dit komt neer op ongeveer een maand huur. Dit wil dus zeggen dat je inkomsten met 1/12de stijgen. Bovendien heb je veel meer controle over het aantrekken van huurders. Stel je bovendien voor dat je in de buurt van of net in een studentenstad woont, dan kan je eventueel met een universiteit samenwerken om huurders aan te trekken. Je houdt ook ten allen tijde een volledige administratieve controle. Bij het uitbesteden aan een immobiliënkantoor heb je meestal veel minder zicht op de huurcontracten en (bijvoorbeeld) de looptijden van deze contracten.

In België is het ook zo dat deze manier van werken fiscaal zeer voordelig is. Als je het vastgoed in eigen beheer houdt en niet onderbrengt in een vennootschap dan betaal je geen belastingen op de huurinkomsten. Stel dat je via een vennootschap werkt dan betaal je wel belastingen op de inkomsten. Van de andere kant is het wel dat je in eigen beheer geen onkosten kan inbrengen bij de belastingen. Maar de praktijk ervaring leert dat dit ruimschoots opweegt tegen het voordeel van geen belastingen te betalen. Een bijkomend voordeel van deze manier van werken, die voor veel verhuurders aantrekkelijk is, is het feit dat de huur rechtstreeks aan de verhuurder betaald wordt en deze dus ook onmiddellijk over de inkomsten ervan kan genieten. Stel dat je eerder zou beleggen in een vastgoedbedrijf, dan krijg je jaarlijks een dividend en moet je dus telkens een jaar wachten op het rendement van je investering.

Ben je zelf ook nog wat handig? Dan kan het verhuren nog voordeliger zijn door zelf herstellingen en onderhoudswerken uit te voeren. 

Valkuilen

Er zijn natuurlijk ook een aantal mogelijk valkuilen aan deze manier van werken. Je moet in de eerste plaats zelf zeer goed op de hoogte zijn van huurwetgeving. Als je zelf huurcontracten opstelt, moeten deze natuurlijk wel heel goed in orde zijn. Het neemt natuurlijk ook wel wat tijd in beslag om huurders te zoeken, administratie te verzorgen, enz... Je moet dus heel goed op voorhand kunnen inschatten hoeveel tijd je hieraan kan en wil besteden. Het grootste nadeel is natuurlijk dat je een zeer groot startkapitaal moet hebben ; namelijk een vastgoed om te verhuren. Je brengt dit kapitaal natuurlijk op de markt en dit houdt uiteraard wel wat risico's in. De waarborg die je kan vragen bij het begin van een huurcontract weegt niet echt op tegen de waarde die je inbrengt. Maar dit is voor veel huurders net een trigger om dit in zelfbeheer te doen : Je kan beter inschatten welke kandidaat-huurders je krijgt en welke risico's deze met zich meebrengen.

Andere tips

Nog enkele bijkomende tips :

  • Neem niet meer hooi op je vork dan je kan dragen, het kan behoorlijk administratief ingewikkeld zijn.
  • Neem de tijd om je zelf in te werken in de materie, vooral alles wat met huurwetgeving te maken heeft.
  • Zorg ervoor dat je inzicht hebt in de huurmarkt waar je vastgoed gelegen is: Welk soort huurders zijn er? Is er vraag naar mijn soort vastgoed?
  • Wees altijd ordelijk en goed georganiseerd in je administratie.

Nog even samenvatten

Voordelen van vastgoed zelf beheren :

  • Je houdt alles zelf onder controle, zoals het kiezen van huurders
  • Je hebt elke maand een bijkomend inkomen
  • Het is fiscaal zeer aantrekkelijk
  • Het is administratief relatief gemakkelijk

Nadelen van vastgoed zelf beheren :

  • Je moet beschikken over een relatief groot startkapitaal
  • Je bent verplicht om de huurwet op de voet te volgen
  • Je kan geen onkosten in rekening brengen
  • Er komt een relatief grote tijdsinvestering aan te pas bij het zoeken naar huurders

 

 

 

 

Stap over naar Oxxio

Help deze website en onze schrijvers, stap over naar Oxxio als energieleverancier.

Reacties (0) 

Voordat je kunt reageren moet je aangemeld zijn. Login of maak een gratis account aan.