x

Inloggen

Je bent nog niet ingelogd. Aanmelden of een nieuw account Registreren

Huis of woning kopen in Amerika: waar moet je op letten?

Door Victor Brenntice gepubliceerd op Sunday 03 August 21:15

Wie in de Verenigde Staten een huis wil kopen, dient er rekening mee te houden dat het koopproces er net even wat anders uitziet dan in Nederland of België. Bovendien kunnen de wetten die bij de aanschaf van een woning komen kijken per staat verschillen. Dit artikel is gebaseerd op mijn persoonlijke ervaringen en betreft de koop van een woning in het zuidwesten van de staat Pennsylvania.

Tijdens het zoeken naar een woning
e99980e7a63be37ac11caf26164c9b54_1407096

Internet
De voornaamste website waarop je woningen die in Amerika te koop staan kunt vinden is www.realtor.com. Hou er rekening mee dat de informatie die op deze website wordt verstrekt in veel gevallen nogal summier is en daarmee een beperkt beeld geeft van de te koop staande woningen. Uiteraard kun je er ook voor kiezen om de websites van afzonderlijke makelaardijen te bezoeken, al zul je daarop veel minder huizen vinden. Verder is het handig om te weten dat men in de VS het aantal sanitaire ruimtes bij elkaar optelt en zodoende tot een bepaald aantal badkamers komt die een bepaalde woning telt. Zo kan ‘2,5 baths’ twee volledige badkamers en een aparte wc betekenen, maar ook één volledige badkamer en drie aparte wc’s. Vergeet ook niet dat men hier met ‘first floor’ niet de eerste verdieping, maar de begane grond bedoelt!

Huizenprijzen
De huizenprijzen zijn in Amerika – althans, in ieder geval in dit deel van het land – vele malen goedkoper dan in Nederland. Dat zal ongetwijfeld te maken hebben met het feit dat de meeste huizen hier (grotendeels) van hout en metaal zijn gemaakt (hoewel ook bakstenen huizen soms voor een bijzonder laag bedrag worden verkocht) en dat er hier ruimte in overvloed is. Ter indicatie: als je er niet vies van bent om je mouwen op te stropen, kun je al voor zo’n 30.000 dollar een woning kopen.

Buurt / omgeving
Natuurlijk dien je er, ongeacht het land waarin je woont of gaat wonen, sowieso op te letten dat je geen huis koopt in een onveilige wijk of buurt. Hier in Amerika dien je daar zo mogelijk extra goed op te letten, omdat de ene straat een goede reputatie kan hebben terwijl de buurt van twee straten verderop al als ‘getto’ beschouwd kan worden. Verder is ook parkeergelegenheid een belangrijke factor, omdat er hier veel minder fiets- en voetpaden zijn dan bijvoorbeeld in Nederland het geval is. Men doet hier veel meer met de auto.

Schooldistrict
In tegenstelling tot Nederland, hebben ouders van minderjarigen hier geen keuze als het gaat om de school van hun kind. Woonplaatsen zijn opgedeeld in zones en de school waar hun kind naartoe gaat is geheel afhankelijk van de zone waarin ze wonen. Bij het zoeken naar een geschikte woning is het dan ook, indien je minderjarige kinderen hebt, van cruciaal belang om te weten onder welk schooldistrict een woning valt die je op het oog hebt. Je wil immers voorkomen dat je kind naar een school zal moeten gaan die slecht staat aangeschreven. In het verlengde daarvan ligt tevens het feit dat schooldistricten de waarde van woningen kunnen beïnvloeden.

Bezoeken van potentiële nieuwe woningen
Bij woningen die te koop staan, staat normaalgesproken een bord in de tuin van de makelaar die de verkopende partij heeft ingeschakeld om de woning te verkopen. Dit is echter niet de enige makelaar die jou het huis kan laten zien. Huizen die worden verkocht worden hier namelijk voorzien van een apart slot dat door iedere makelaar kan worden geopend. Je kunt dus bij een willekeurige makelaar het verzoek indienen om jou een woning te laten zien.

Seller disclosure statement
Vraag de makelaar altijd om de zogeheten ‘seller disclosure statement’ van een woning mocht je serieuze interesse hebben om de desbetreffende woning te kopen. Dit is een enkele pagina’s groot document dat zeer gedetailleerde informatie over de woning bevat. Denk daarbij aan eventuele gebreken en mankementen, zaken die gerepareerd zijn, de oppervlakte van de kamers en andere ruimtes, etc.. Huizenverkopers zijn verplicht om dit document naar waarheid in te vullen. Let vooral op delen waar ‘sold as is’ bij staat. Daarmee geeft de verkopende partij namelijk aan niet op te willen draaien voor reparaties of zaken die moeten worden vervangen mocht dat eventueel nodig zijn. Het kan zijn dat een hele woning wordt verkocht ‘as is’. Als koper geeft dat jou echter het voordeel dat je zodoende goede argumenten hebt waarmee je gemakkelijker een bod uit kan brengen dat (veel) lager is dan de vraagprijs.

Uitbrengen van een bod
0e25f378175fdfbadea34dfc3aebe719_1407096

Makelaar
Bij het kopen van een woning in Amerika kun je te maken krijgen met diverse typen realtors (makelaars), te weten een ‘seller’s agent’ (makelaar die de verkopende partij vertegenwoordigt), een ‘buyer’s agent’ (makelaar die de kopende partij vertegenwoordigt) of een ‘dual agent’ (makelaar die beide partijen vertegenwoordigt). Zorg er als koper zijnde te allen tijde voor dat jouw makelaar een buyer’s agent is’. Mijn vrouw en ik hebben namelijk bijzonder slechte ervaringen gehad met een ‘dual agent’, die naarmate de tijd vorderde vooral in het belang van de verkopende partij begon te handelen. Daar liep de koop van de woning die we in gedachten hadden zelfs op stuk.

Deposit
Wanneer je hier in de VS een bod op een woning uitbrengt, dan wordt er van je verwacht dat je een borg van 1000 dollar betaalt. Daarmee geef je aan dat je de woning echt wil kopen. Dit bedrag wordt op een neutrale bankrekening gestort en wordt niet vrijgegeven aan welke partij dan ook totdat er een overeenkomst wordt bereikt. Indien de koop doorgaat, dan telt deze 1000 dollar als deel van het overeengekomen bedrag. Loopt de koop stuk zonder dat je daar iets aan kon doen, dan krijg je het geld gewoon weer terug.

Voorwaardelijk bod
Stel, je hebt interesse in een bepaalde woning, maar een aantal zaken zitten je niet helemaal lekker. Laten we als voorbeelden de elektriciteitsvoorziening en een plaats in de woning die sporen van lekkage vertoont nemen. In dat geval zou je er goed aan doen om een voorwaardelijk bod uit te brengen waardoor je jezelf de mogelijkheid geeft om alsnog van de koop af te zien op het moment dat reparaties of vervangende onderdelen te duur naar je zin blijken te zijn. Om vast te stellen wat de reparatiekosten waarschijnlijk zullen bedragen, kun je twee dingen doen:
-1. Je huurt een zogeheten ‘home inspector’ (woninginspecteur) in, die de woning voor jou op grondige en objectieve wijze controleert op mankementen en hiervan een rapport uitbrengt dat exclusief voor jou wordt opgesteld. Hou er rekening mee dat je niet van een home inspector kan verwachten dat hij álle mankementen zal vinden. Gemiddeld kost het inhuren van een home inspector voor een doorsnee inspectie zo’n 350 dollar. Echter kan dit bedrag, afhankelijk van wat je de home inspector wil laten controleren, oplopen;
-2. Je slaat de home inspector over en laat professionals (voor de elektriciteit dus een elektriciën) naar de woning komen om een schatting te maken van de kosten. Voordeel hiervan is dat je de kosten voor een home inspector bespaart en een inschatting van de kosten krijgt die reëler is dan die van een home inspector.

Na het uitbrengen van een bod
Door een (voorwaardelijk) bod op een woning uit te brengen, wordt de status van de woning ‘contingent’ (vrij vertaald: mogelijk verkocht). Dit houdt in dat andere mensen geen bod meer uit kunnen brengen op de woning. De periode van de contingency duurt vanaf het moment dat je een bod uitbrengt tot aan de ‘closing date’ (dag waarop je als koper de sleutel krijgt overhandigd) en wordt in overleg met je makelaar vastgesteld. Tijdens deze periode dien je zaken te regelen zoals de inspectie (indien van toepassing), heb je de mogelijkheid om professionals naar de woning te laten komen om een schatting te maken van bepaalde kosten en zorgt een zogeheten ‘closing company’ (een soort notaris) ervoor dat de nodige papieren voor de aankoop in orde worden gemaakt. Ondertussen krijgt de verkopende partij de mogelijkheid om je bod te accepteren, af te wijzen of om een tegenbod te doen. Op de closing date wordt van jou als koper verwacht dat je het overeengekomen bedrag hebt overgemaakt aan de closing company en krijg je zoals eerder gezegd de sleutel in handen.

Tot slot
Vragen? Post ze onder dit artikel middels het achterlaten van een reactie!

a71077a0657e878b1358b34c0bf267e0_1407096

Reacties (20) 

Voordat je kunt reageren moet je aangemeld zijn. Login of maak een gratis account aan.
Mooi overzichtelijk en duidelijk artikel
Victor, waar heb je dat mooie verhaal over je kat gelaten die je naar de V.S. meegenomen hebt? Ik kan het nergens meer vinden. Toch niet weggehaald, hoop ik?
Nee hoor, die heb ik zeer zeker niet weggehaald:

http://plazilla.com/page/4295095933/met-de-kat-of-poes-op-reis-in-het-vliegtuig-naar-de-verenigde-staten-van-amerika

Asjeblieft!

Hartelijk dank. Ik had kennelijk niet ver genoeg terug gezocht, en in je zilla's kon ik hem ook niet vinden.
Nog een keer met plezier en veel waardering gelezen!
Jij bedankt voor het compliment :-)
Kan niet veel verschillen ontdekken , dacht dat het hier ongeveer hetzelfde ritueel is.
Het belangrijkste daar is inderdaad de buurt waar het huis staat. Je kunt voor veel steden zogenaamde "crime-maps" op het internet vinden, zoals b.v. hier: http://maps.nyc.gov/crime/ voor New York.
Dat is cruciaal - je wilt tenslotte niet in een buurt terechtkomen waar de gangs elkaar de tent uitvechten. Mijd ook buurten en plaatsen waar een "mobile home-" of "Trailer Park" in de buurt is, vooral in het Zuiden van de V.S..
Verder zijn huizen daar inderdaad stukken goedkoper, al is het dieptepunt inmiddels achter de rug (foreclosures gedurende de crisis). Er stonden toen hele nieuwbouwwijken leeg. Maar inderdaad: de bouwwijze is nauwelijks vergelijkbaar met een huis hier. Het oogt allemaal heel mooi, maar je schopt zo een gat in een binnenmuur - om het over klimaatbeheersing maar niet te hebben. En, als je overweegt om daar een huis te kopen: zorg er ook voor dat je niet in de beruchte 'Tornado alley' terecht komt - je betaalt je blauw aan verzekeringspremies, nog afgezien van het gevaar. Vooral Oklahoma, Kansas en Nebraska zijn bloedlink.
Maar ja, 'a little house on the prairie' kan natuurlijk ook wel zijn charmes hebben. Als vakantiehuis dan.
U bent niet ingelogd. Wilt u nu inloggen of een account aanmaken?
Wat is er nog mooier dan in; ''The Middle of Nowhere''
Spookdiertje, als je dan in de buurt bent, kom je dan een keertje tanken?:-) Ik heb dan een klein pompstationnetje...
Ik zal je dan al op afstand aan zien komen door de stofwolk die je achter laat...
Dank voor je uitgebreide reactie! Wat je zegt over de beruchte Tornado Alley is waar. Dat gebied geldt haast als het hoofdkwartier van de tornado's. Echter, sta me toe om de rest een beetje te nuanceren.

Allereerst zijn de onderlinge verschillen tussen mobile home parks enorm. Om dus te stellen dat je die per definitie moet vermijden, vind ik een nogal groot vooroordeel. Er zijn namelijk ook mobile home parks waar het er een stuk beter aan toe gaat dan in menig reguliere woonwijk. Wel zijn mobile homes doorgaans een stuk vatbaarder voor weergerelateerde ongemakken.

Verder zijn je opmerkingen over de kwaliteit van huizen slechts gedeeltelijk waar. Wat je zegt gaat vooral op voor de wat oudere huizen hier, al heb je ook met zulke woningen de mogelijkheid om zelf de klimaatbeheersing te verbeteren. Nieuwbouwwoningen worden een stuk beter geïsoleerd. En om een gat in een binnenmuur te schoppen moet je in veel gevallen toch een stuk harder schoppen dan je denkt...

Mijn zelf opgedane wijsheid betreffende huizen kopen in de V.S, is iets gedateerd (2004 en 2006) . In 2004 hebben wij - samen met vrienden - bijna een huis in New Orleans gekocht, dus net vóór Katrina. Achteraf waren wij blij dat het niet doorgegaan is.
In 2006 was ik op huizenjacht in Georgia, met een collega die een (liefst oud) huis met een grote tuin zocht, na een overplaatsing. Die heeft mij toen gewaarschuwd voor trailer parks. Hij heeft mij ook de gipsplaten binnenwanden met glaswol laten zien.
Een oude vriend heeft in 2011 na lang zoeken een huis in Arizona gekocht, geheel van steen, in de bergen boven Prescott. Dat was een koopje, voor net geen 300.000 $. Er was ook 80 acres nogal ruig land bij. Hij wil er nooit weer weg, ondanks de ratelslangen die tot in zijn tuin komen. Ik moet er nodig eens naar toe.
Er is verschil in trailer parks natuurlijk, in Montana heb je ze b.v. veel van vakantiegangers, Maar in het Zuiden vind je er vaak een bonte verzameling "trash" en veel illegals.
Ik zou daar alleen maar iets kopen als er vrienden in de buurt wonen die je alle valkuilen kunnen aanwijzen, dus zeker geen makelaar. Maar jij hebt er natuurlijk familie!
Voor mij beroepshalve een zeer interessant artikel. Misschien een tip voor een vervolgartikel, ben nieuwsgierig naar de financiële kant van de transactie, zoals hypotheek, vastgoedlening, etc...