Grondprijs PSV stadion en de Herdgang wellicht te duur ingeschat

Door De-realist gepubliceerd op Saturday 30 March 16:49

 38d573e61b588cc37e83ae97ea6a8ba0.jpgPSV verkocht in 2011 de grond onder haar stadion en haar van trainingscomplex de Herdgang voor 48,4 miljoen euro aan de gemeente Eindhoven, teneinde haar financiële positie weergezond te maken. Weliswaar betaalt PSV nu aan de gemeente een jaarlijkse pachtprijs van rond de 2,4 miljoen, maar de club wist met de verkoop haar financiële positie sterk te verbeteren, lees: enkele dure leningen af te lossen.

Rond de verkoop van de grond zijn vragen gerezen, en deze week kwam ook de EU met vragen of er geen sprake was van een verkapte overheidssteun.
Lees ook:
plazilla.com/ongeoorloofde-staatssteun-bi-bouwkosten-amsterdam-arena
 

Sale and lease back-constructie

De meeste kritiek kwam, zeker in 2011, op de financiële constructie, mede ontworpen door wethouder Staf Depla. Opmerkelijk, want juist daar is op zich weinig mis mee. PSV verkoopt iets wat van haar is, in dit geval grond. Dat het die grond daarna weer terug huurt, is op zich niet vreemd. Een ‘sale and lease back’-constructie wordt wel vaker 9a451c1a3e51aa213a2236155de104f1.jpggehanteerd, en is een goede manier om hoog opgelopen tekorten, waarover een hoge rente betaald moet worden omdat er onderpand ontbreekt, te herfinancieren. Je verkoopt iets uit je vermogen, en lost daarmee je dure leningen af.
 

Lening doorsluizen
Daarbij komt, dat de gemeente Eindhoven dat geld niet zomaar op de plank had liggen, maar daarvoor zelf een lening is aangegaan bij de Deutsche Bank, met dezelfde grond als onderpand.            Wethouder Staf Depla van Eindhoven

Tegen overigens nog betere voorwaarden (lees: een lagere rente, 2,1 miljoen) dan Eindhoven aan PSV doorberekent. Eindhoven verdient daarmee nog 3 ton op jaarbasis aan deze constructie, dat wil zeggen, zolang PSV aan haar verplichtingen kan voldoen…

En daar gaat het om, de gemeente loopt nu een risico, risico’s worden betaald in de financiële wereld door een hogere rentevoet, maar het principe van risicolopen wordt nog niet zo goed begrepen door vele bestuurders, zie ook een aantal andere artikelen die ik hier eerder plaatste.

Risico's
Met de constructie an sich is niet zoveel mis, maar er kleven nogal wat risico's aan de deal vanuit de gemeente Eindhoven gezien. Ten eerste het renterisico, de mogelijkheid dat de rentevoet gaat stijgen. Deze is door de gemeente afgedekt, zo zien we ook in een vertrouwelijk stuk van de gemeenteraad:  “condities tegen een marktconforme canon (minimaal € 2.463.030,= per jaar de eerste 20 jaar) waarbij de gemeente géén renterisico’s op haar lening loopt”. Met canon of erfpachtcanon wordt bedoeld het jaarlijkse bedrag dat PSV aan Eindhoven verschuldigd is.

De rente die, middels de pachtprijs aan PSV wordt doorberekend is derhalve gekoppeld aan de rente die Eindhoven aan de Deutsche Bank betaalt. Ook dit is wel gebruikelijk in de financiële wereld.

Met marktconform wordt bedoeld dat hier, hoewel één der partijen een overheidspartij is, een prijs wordt overeengekomen, die ook in de markt zou hebben gegolden. Men leze dit als: PSV had ook de grond direct aan Deutsche Bank, of enige andere bank, tegen deze voorwaarden kunnen verkopen en terugleasen. Hier kan toch echt een kanttekening bij geplaatst worden: is dit wel zo ? Waarom moet dan de gemeente Eindhoven er alsnog tussen zitten ? Is een garantie van een gemeente niet meer waard dan de garantie van de grond ? Een stuk grond waarvan de prijs nog maar ongewis zoals ook hieronder beschreven.
Op haar website legt PSV dit uit: "dat deze grond in het hart van het centrum van Eindhoven ligt en elke toekomstige ontwikkeling van groot belang is voor de stad Eindhoven, en dus altijd de betrokkenheid van de gemeente noodzakelijk is"

Naast het afdekken van het renterisico denkt de gemeente Eindhoven ook het risico af dat PSV in gebreke blijft af te dekken. Als PSV financieel niet meer bij machte is om de jaarljkse 2,4 miljoen op te brengen, dan krijgt de gemeente eerste recht op inkomsten via kaartverkoop en nog enkele bedingen. Ook krijgt men een aanzienlijk inzicht in de financiële boekhouding van de club, zo valt te lezen. "Concreet houdt een en ander in dat de gemeente (samen met de andere stakeholders) vanaf de contractering, jaarlijks en indien nodig ook op ieder ander moment tussentijds, volledig inzicht krijgt in de bedrijfsvoering van PSV. De gemeente krijgt van PSV daarnaast het recht op auditing"

Hier schuit, ondanks alle goede bedoelingen, toch een aanzienlijk risico, dat we de laatste jaren bij veel meer clubs uit het betaade voetbal hebben gezien. Als de club niet meer haar eigen broek op kan houden, is het geld al verdwenen voordat stakeholders echt in kunnen grijpen. De overheid, of andere schuldeisers, staan dan voor een voldongen feit, en nog slechts voor de keuze: de stekker eruit trekken en je verlies nemen, of nog één keer, en misschien moeten de accenten op het woordje nog, nóg een keer over je hart strijken en de schuld kwijtschelden. Geen enkele politieke partij wil de last op zich dragen de plaatseiljke voetbalclub failliet te laten gaan.

Grondprijs

Waar veel meer vragen bij gesteld kunnen worden, is de prijs van de aangekochte grond. Door de door velen onbegrepen ‘sale and lease back ‘- constructie, inclusief de herfinanciering bij Deutsche Bank, lijkt dit een beetje op de achtergrond geraakt. Maar wat is een stuk grond waard ? Dat is nog maar niet zo even bepaald, en hoe kwamen PSV en Eindhoven tot de prijs van 48,4 miljoen euro ?

In het ‘Raadsvoorstel aankoop gronden PSV en uitgifte in erfpacht aan PSV’, dossiernummer 11.21.604, valt te lezen dat ‘de aankoopwaarde en de erfpachtcanon zijn getaxeerd door het gecertificeerd taxatiebureau Troostwijk. Maar is het voor een gemeente verstandig in deze tijden grond aan te kopen ?

‘Nederlandse gemeenten verliezen veel geld, doordat ze door de financiële crisis blijven zitten met hun dure grond. Consultantsbureau Deloitte heeft berekend dat de verliezen voor gemeentelijke grondbedrijven kunnen oplopen tot 2,9 miljard euro.

Vorig jaar ging Deloitte nog uit van een verlies van 2,4 miljard euro. Door de crisis moeten gemeenten bouwprojecten voor huizen of kantoren uitstellen. Er zijn simpelweg te weinig en soms helemaal geen kopers, terwijl de financiering voor de grond wel door loopt en de rente ook.’ (bron: NOS)

b5b7822b4b0ca2095969926ddd57bb15_medium.

Stadion PSV aan de Frederiklaan

Het (vooralsnog) meest schrijnende geval van grondaankoop zien we terug in de gemeente Apeldoorn. Zij leed tot  € 200 miljoen euro schade door fouten rond de aankoop van grond. De gemeenteraad is bovendien ‘bewust onjuist’ geïnformeerd over de kwestie. “Toen vanaf 2006 –lang voor de kredietcrisis van eind 2008– ambtelijke waarschuwingen kwamen voor overprogrammering en dat de verwachte financiële resultaten van het grondbedrijf niet realistisch waren, heeft het college hier niets mee gedaan.” – Raadonderzoek ‘De grond wordt duur betaald’

Zo redeneert ook  Prof. Dr. Dirk Brounen, die aan de Universiteit van Tilburg de leerstoel Vastgoed-economie bekleedt. Hij wijst erop, dat de vastgoedmarkt zich niet zomaar even zal herstellen. Opmerkelijk, omdat de hoogleraar in de gemeenteraadsstukken zelf als second opinion genoemd werd. Volgens Brounen is er te gemakkelijk vanuit gegaan dat op de stadiongrond ook kantoren en appartementen kunnen worden gebouwd.
Eén van de discussiepunten is nu dat de grond als "grond met algemene bestemming/bouwgrond" is verkocht, terwijl het "bebouwde grond" had moeten zijn. Dat laatste is minder waard.

In het Raadsvoorstel valt verder te lezen: " een eventuele waardevermeerdering van de grond vervalt aan de gemeente". Dit betekent dus ook dat een waardedáling ook voor rekening van de gemeente komt.

Onderzoek via CPB en afstandmeten.nl

Tegenwoordig is het vrij eenvoudig zelf eens te onderzoeken hoe duur de grond zou mogen zijn. Via afstandmeten.nl  zijn we in staat de afmetingen van de grond vrij nauwkeurig te schatten. Het stadion, gelegen tussen Frederiklaan en Mathildelaan, heeft ongeveer de volgende afmetingen:

0d4cee2ed163f85b1fcccab67de1e909_medium.

Dit vijfhoekige perceel komt ongeveer overeen met 158 x 215 meter, en een driehoek van 215 * 42
dit levert op 33970 + 4515 = 38485 m2.  Via de site van het CPB kunnen we de grondprijzen in Nederland inschatten.

3ecf67d7b72ed174203542b003b913da_medium.

We zien dat het stadion zich bevindt in het duurste stukje Eindhoven, met grondprijzen van 250 tot 500 euro per m2. Gaan we uit, na ook nog enkele andere bronnen te hebben geraadpleegd, uit van 450 euro, dus in de bovenkant van deze marge, dan komen we tot een prijs van 38485 * 450 = 17,3 miljoen euro.

Schatting grondprijs trainingscomplex de Herdgang.

Ook bij de verkoop betrokken is de grond onder complex de Herdgang, met zeven sportvelden en enkele accommodaties, gelegen aan de Oirschotsedijk en daarmee net even buiten Eindhoven.

Het is het gebied tussen de Oirschotse dijk. Linksmidden in beeld zien we de Constant Rebecque Kazerne. Het gebied is een trapeziumvormig perceel, wat we eenvoudig kunnen inschatten op 600 bij 400 meter, een oppervlakte van 240.000 m2.

fb82e7904f0745236dcb3493e62774e8_medium.

Gelegen even buiten de kom is de grondprijs hier uiteraard een stuk lager. Bij een grondprijs van 50 tot 100 euro, zoals het CPB aangeeft, komt dit via de arbitraire middenweg van 75 euro op een bedrag van 18 miljoen euro.

Samen met de 17,3 van het stadion wordt dit derhalve 35,3 miljoen euro.
Het is vooralsnog onduidelijk hoe de gemeente Eindhoven dan op 48.4 uitkomt. Is dit dan toch een vorm van verkapte staatsteun ? Niet in de vorm van een gift, maar van een lening weliswaar. Het is heel goed mogelijk dat Brussel deze onduidelijkheid eens nader bekijkt en derhalve tot aanvullende vragen komt, vooraleer men zich uitspreekt over een akkoord met deze constructie.

De realist

30-3-2013
bronnen: afstandmeten.nl
Centraal Planbureau
Eindhovens Dagblad

 

Reacties (4) 

Voordat je kunt reageren moet je aangemeld zijn. Login of maak een gratis account aan.
Tsja, ik voel toch echt nattigheid als echte PSV'er...
Goed uitgewerkt artikel. Ben zeer benieuwd hoe dit afloopt.
Nog steeds en geode ploeg PSV spelt niet slechts
Ja dat kan nog wel eens een aardig vervelend zaakje gaan worden. En zal zeker niet goed zijn voor PSV.