Onderhoud door de verhuurder

Door Juridisch94 gepubliceerd op Tuesday 28 April 17:39

Onderhoud door de verhuurder

1027-onderhoud-door-de-verhuurder.jpgBij onderhoudsproblemen moet u altijd eerst contact opnemen met uw verhuurder. Toch kan het voorkomen dat de verhuurder u als huurder verantwoordelijk stelt voor bepaalde onderhoudstaken. Als huurder en verhuurder het oneens zijn over gebreken of onderhoud in de woning, dan kunnen zij mogelijk de huurcommissie inschakelen of naar de rechtbank stappen. Het is echter van groot belang eerst na te gaan wie van de partijen waarvoor verantwoordelijk is, als het gaat om onderhoud in en om de woning. Dit alvorens juridische vervolgstappen te ondernemen. Immers kost een juridische procedure, tijd, geld en uiteraard vergt het veel inspanning en energie. Daarbij komen geschillen over onderhoud vaak ook niet ten goede van de verstandhoudingen tussen huurder en verhuurder.
 

Onderhoud verhuurder

Een verhuurder dient in het kort gezegd zorg te dragen voor het grote onderhoud van de huurwoning en de huurder voor de kleine herstellingen (het kleine en dagelijkse onderhoud genoemd). In een Algemene Maatregel van Bestuur, te weten het Besluit kleine herstellingen, is bepaald welke herstellingen en welk soort onderhoud wordt aangemerkt als 'kleine herstellingen' en dus voor rekening van de huurder zijn. De opsomming is echter niet limitatief en is het van belang recente uitspraken van de rechtspraak (www.rechtspraak.nl) er op na te volgen welke zich met name heeft ontwikkeld inzake het doorberekenen van kosten.

De kosten van alle overige (grote) herstellingen zijn voor rekening van de verhuurder. In het huurcontract kan niet ten nadele van de 'wettelijke' verdeling onderhoudstaken worden afgeweken.

Het is overigens wel mogelijk dat een verhuurder aanbiedt om bepaalde kleine reparaties, die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn, te verrichten. De verhuurder mag de daaraan verbonden kosten als servicekosten in rekening brengen. Omgekeerd zal de kale huurprijs moeten worden verlaagd als een verhuurder een aantal van zijn onderhoudsverplichtingen doorschuift naar de huurder.

 

Wat zijn kleine herstellingen

Kleine herstellingen omvatten alle kleine reparaties, zoals kleine verstoppingen van het binnenriool. Het gaat om simpele dingen die de huurder zelf (bijvoorbeeld met de schroevendraaier) zonder noemenswaardige kosten kan doen.
Het omvat ook onder andere het binnenschilderwerk, behangen, deurbellen, wandcontactdozen, schoorsteenvegen, vervangen van onderdelen van kranen (zoals een kraanleertje). Een huurder is verder onder andere ook verplicht om voorzieningen te treffen ter voorkoming van (reparatie van) bevroren kranen en het ontluchten en bijvullen van het water van de verwarmingsinstallatie.

In artikel 7:217 Burgerlijk Wetboek is geregeld, dat de huurder verplicht is om kleine herstellingen op zijn kosten te verrichten, tenzij deze nodig zijn geworden door het tekortschieten van de verhuurder in de nakoming van zijn verplichting tot het verhelpen van gebreken.

Als voorwaarde voor de onderhoudsplicht van de huurder geldt dat het te repareren gebrek of de te onderhouden zaak (bijvoorbeeld goten en regenafvoeren) voor de huurder makkelijk bereikbaar (bijvoorbeeld geen leiding onder de grond of in het plafond) moet zijn en dat met het repareren geringe (geen noemenswaardige) kosten zijn gemoeid. Als voorbeeld waar de kosten een rol kunnen spelen, kan worden genoemd het vervangen van ruiten. Wanneer het gaat om een te vervangen ruit welke moeilijk door de huurder is te bereiken of technisch is te plaatsen dan zijn de kosten daarvan voor rekening van de verhuurder.

Alle grote reparaties, zoals lekkages en grote verstoppingen alsmede onder andere het buitenschilderwerk en vervanging van keukenblokken zijn voor rekening van de verhuurder.

Een verhuurder mag geen onderhoudsbepalingen in het huurcontract opnemen die ongunstiger zijn dan de verplicht gestelde wettelijke bepalingen. Als de verhuurder dit toch doet dan zijn deze bepalingen ongeldig.

 

Klachten over onderhoud verhuurder

Een huurder die last heeft van ernstige onderhoudsklachten doet er verstandig aan om de gebreken direct schriftelijk (bij voorkeur aangetekend of per fax) aan zijn verhuurder te melden. Een huurder is overigens ook verplicht om de bij hem bekende gebreken onverwijld te melden aan de verhuurder. Dit wordt de kikplicht genoemd. Als de huurder dit niet doet (dus niet kikt) dan kan de verhuurder aan de huurder voor de door deze nalatigheid ontstane (gevolgschade) een vergoeding vragen, op grond van artikel 7:222 van het Burgerlijk Wetboek. De verhuurder blijft bij een te late melding nog wel verplicht het gebrek te repareren.

Ook een verhuurder die een door de huurder gemeld gebrek niet tijdig verhelpt, is aansprakelijk voor de gevolgschade die daardoor ontstaat. Voor de huurder is het dan wel zaak om te bewijzen hoe hoog zijn schade is. Bij een grote schade is een taxatierapport gewenst. Bij een kleine schade is het gewenst om het bewijsmateriaal (bijvoorbeeld een nat en / of beschimmelde matras) niet weg te gooien, foto's en aankoopbonnen van de beschadigde artikelen te overleggen.

De huurder moet de verhuurder in de gelegenheid stellen om deze gebreken binnen 6 weken te verhelpen. Het is belangrijk dat de huurder een kopie van deze zogenaamde gebrekenbrief bewaart en dat de onderhoudsklachten zo nauwkeurig mogelijk omschreven zijn.

 

Juridische mogelijkheden bij wanprestatie verhuurder

Indien de verhuurder geen gehoor geeft aan de gestelde 'schriftelijke' klachten van verhuurder, dan kan de huurder de volgende stappen ondernemen.

 

  • Als de verhuurder niet binnen zes weken na de schriftelijke aanmaning tot reparatie van ernstige onderhoudsgebreken (die op de zogenaamde A-B-C-lijsten staan) overgaat, kan de huurder naar de Huurcommissie stappen en een uitspraak vragen over de gebreken en een verzoek om huurverlaging indienen. De procedure tot huurverlaging kan elk moment van het jaar worden gestart. De Huurcommissie neemt alleen die gebreken mee die de huurder aan zijn verhuurder heeft gemeld of waarvan hij redelijkerwijs op de hoogte had kunnen zijn (bijvoorbeeld omdat de verhuurder een aanschrijving van de gemeente had ontvangen).
  • Als een huurder last heeft van zeer ernstige onderhoudsgebreken en de verhuurder weigert deze te verhelpen, dan kan er in spoedeisende zaken, bijvoorbeeld een daklekkage of een afgekeurde elektrische bedrading, een voorlopige voorziening bij de Rechtbank worden gevraagd. Als de huurder hier om vraagt kan de rechter de verhuurder ook een dwangsom opleggen, zodat bereikt wordt dat de gebreken snel worden opgeheven.
  • In minder spoedeisende gevallen kan de huurder ook een gewone bodemprocedure bij de rechtbank instellen. Zo kan de huurder zich ook door de rechter laten machtigen om het onderhoud op kosten van de verhuurder te laten verrichten. De huurder houdt hiermee het onderhoud in eigen hand. Het is wel een tragere procedure dan in het geval van een verzoek voorlopige voorziening.
  • Het inschakelen van de afdeling Bouw en Woningtoezicht van de gemeente kan ook een aardige ingang voor de huurder zijn om ernstige onderhoudsklachten verholpen te krijgen. Een inspecteur van deze dienst kan dan een onderzoek starten en een rapport opstellen. Als de klachten van de huurder gegrond zijn en de verhuurder geen gevolg geeft aan het opheffen van de klachten, kan de verhuurder middels een aanschrijvingsprocedure verplicht worden om er wat aan te doen. Het is ook mogelijk dat de gemeente de herstelwerkzaamheden laat verrichten op kosten van de eigenaar. Het rapport van Bouw en Woningtoezicht kan eventueel ook als bewijs in een later door de huurder aan te spannen procedure worden gebruikt.


Bij twijfel over onderhoudsgebreken in uw huurwoning, neem dan altijd contact op met een advocaat of jurist bij u in de buurt. Kijkt u ook op de website van de huurcommissie, dit met betrekking tot de onderhoudstakenlijst huurder en verhuurder.

Reacties (0) 

Voordat je kunt reageren moet je aangemeld zijn. Login of maak een gratis account aan.