Oversluiten van je hypotheek: slim?

Door Ed-Naab gepubliceerd op Saturday 31 August 19:35

Wie in 2007 zijn hypotheekrente voor 5 jaar had vastgezet, moet dit jaar vernieuwen. In 2007 was de hypotheekrente laag. En nu? Oversluiten of niet?

2007: de bomen groeiden hoog

Vóór de kredietcrisis, die in 2008 begon, bloeide de huizenmarkt en de huizenprijzen waren hoger dan nu, maar hypotheken werden door de banken vrij gemakkelijk verstrekt. De rente was in 2007 en tot medio 2008 laag zodat je het dure huis toch kon betalen. Door de rente ook nog eens voor een termijn van 5 jaar vast te zetten bleef de maandlast binnen de perken; de 5-jaars rente was immers 0,5% lager dan bij 10 jaar vast. Toch mooi meegenomen en kon je dat bespaarde geld aan andere dingen uitgeven.ced3b8ab7d1734fa83a89a6789f33285_1350492

2012: het is toch wel wat minder geworden

Nu is het 2012. De rentevaste periode loopt dit jaar of begin 2013 af en de banken komen met een nieuw voorstel voor de rentevaste periode. De te betalen rente is toch wel wat hoger omdat inmiddels allerlei extra kosten in de rente versleuteld wordt. De vraag is: moet je ingaan op het rentevoorstel van je huidige bank of hypotheekverstrekker of overstappen naar een andere bank? Tja, als jij zou willen oversluiten omdat de rente ‘elders’ lager is, dan is er geen bank die dat wil. De waarde van het onderpand, jouw huis, is inmiddels gedaald waardoor het hypotheekbedrag niet meer past bij die waarde. Geen bank wil jouw hypotheek overnemen van een andere bank. Je moet dus maar afwachten wat je huidige bank aan jou voorstelt en daar moet je dan maar op ingaan... of toch niet?

Hoe kan dat nou?

Bij het oversluiten van een hypotheek naar een ander bank wordt je huidige hypotheek bij bank A afgelost en krijg je van bank B een nieuwe hypotheek. Bank B let hierbij op je inkomen (kun je het maandbedrag aan rente en aflossing en alle overige uitgaven blijven betalen) en op de waarde van het huis (omdat de te verstrekken hypotheek daarop moet aansluiten). Immers, als je werkloos wordt, arbeidsongeschikt wordt door b.v. een ongeval of misschien wel een echtscheiding aanstaande is, dan kun je de maandelijkse lasten niet meer betalen. Bank B zal dan uiteindelijk aansturen op verkoop van het huis zodat zij hun geld terugkrijgen. Natuurlijk wil de bank dat het huis voldoende oplevert en zal de te verstrekken hypotheek dus afstemmen op de huidige waarde en je niet meer geld gaan lenen dan het onderpand waard is. Zij willen natuurlijk geen onnodig risico lopen.

De gevolgen van de waardedaling

In de afgelopen 5 jaar zijn de woningen gemiddeld 17% minder waard geworden. Dat is gemiddeld zo’n € 44.000,-. Als je nu je huis zou verkopen dan vang je dit bedrag dus niet, terwijl de afgesloten hypotheek 5 jaar geleden hetzelfde is. Om de volledige hypotheek bij bank A af te lossen moet bank B een hypotheekbedrag aan jou lenen met als onderpand een woning die veel lager is. Banken doen dat doorgaan niet.

Hoe kan je dit oplossen?

Een echte oplossing is er niet, maar oversluiten is veelal wel zinvol. De bank biedt je een voorstel waarop je direct “ja” kunt zeggen maar het is altijd raadzaam om naar een onafhankelijk financieel adviseur langs te gaan en de alternatieven te bespreken. Dergelijke advieskantoren hebben zicht op allerlei hypotheken van diverse banken en hypotheekaanbieders. Je eigen bank geeft je meestal alleen hun eigen tarieven.

De rente voor hypotheken is laag!

De rente voor 10 jaar vast is nu met 4,3% (=laagste in juni 2012) erg laag; zeker als je het vergelijkt met het gemiddelde over de afgelopen jaren (7%) of 1981 (13,4%).
Dus infomeren bij een adviseur of oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker is zinvol en kan zomaar leiden tot een hypotheek met een lagere rente voor een langere looptijd dan het voorstel van je huidige bank. Het rentevoordeel kan vele duizenden euro’s opleveren.
Wie het risico aandurft kan ook kiezen voor een korte looptijd van 1 of 2 jaar óf een kwartaalrente. Doorgaans ligt de rente bij deze kortlopende periodes lager en levert op die manier geld op. Zelf heb ik al 15 jaar een kwartaalrente (met een kleine tussenpose van 2 jaar vast) die ‘onderaan de rentetarieven schommelt’.

Kosten en baten

Aan het oversluiten van een hypotheek, voordat de rentevast periode is verstreken, zijn kosten verbonden. Deze kosten bestaan ten eerste uit een boete (omdat u voortijdig aflost). Daarnaast maakt u als u van geldverstrekker verandert ook taxatie- en notariskosten, en betaalt u doorgaans een afsluitprovisie over de nieuwe hypotheek. In onderstaande afbeeldingen (copyright: www.lage-hypotheek-lasten.nl) zijn drie situaties gegeven.

7a4bf9ba2bd774068ad50351fb898076b3ZlcnNs

Nu vervroegd aflossen bij uw huidige bank levert niets op (afbeelding boven) maar daardoor kun je nu wel een lagere rente afspreken voor een langere periode. De lagere rente levert voor lange tijd een besparing op (afbeelding hieronder). Voorwaarde is uiteraard dat je verwacht dat de rente gaat stijgen.

0e915db6326b6fb6a3c56546980a8c93b3ZlcnNs

Als je naar een andere bank oversluit, dan komen daar nog oversluitkosten bij: taxatie, notaris en kosten die de nieuwe hypotheek met je aangaat. Voordeel is vaak wel dat je een nog iets lagere rente krijgt als welkomstkorting. Bij je huidige bank krijg je die niet. Dan ontstaat het volgende beeld (hieronder).

4be2c8f27b8a420492f2d44463933eb6b3ZlcnNs

 

Zinvol of niet?

Oversluiten kan dus zinvol zijn. Of het je ook lukt is een tweede.
Informeren kan altijd. Succes!
 

Colofon

Geplaatst: 23 juni 2012
Tags: Oversluiten, hypotheek, rentevaste periode, huizenmarkt, hypotheekverstrekker
Copyright 2012 Ed-Naab
© Dit artikel mag niet overgenomen worden zonder voorafgaande toestemming van auteur.

Reacties (6) 

Voordat je kunt reageren moet je aangemeld zijn. Login of maak een gratis account aan.
Goeie informatie, het verschil is vaak zo miniem dat het inderdaad het overdenken waard is, het is vaak dubbeltjes werk, de enige die eraan verdiend zijn de bank en de notaris. Wij hebben het een keer willen doen in ons geval was het in tegenstelling tot wat ik zei de moeite waaard. Alles uitgezocht, geregeld, en opgezegd volgens de regels. Echter de hypotheekverstrekker verleende in zoverre medewerking dat de correspondentie richting ons tergend langzaam ging terwijl de rente steeg, uiteindelijk zijn we bij dezelfde bank gebleven omdat we anders door hun handelswijze (de hypotheekverstrekker) van de regen in de drup waren belandt. Omdat ik het met de gang van zaken niet eens was (waar ons de nieuwe hypotheekverstrekker voor gewaarschuwd had) hebben ze water bij de wijn gedaan. De moraal van het verhaal is dat ze je als klant willen houden en dan zijn alle middelen geheiligd. Kun je het mee eens zijn of niet zo werkt dat in dat wereldje.
Dit is nuttige info...
Goed artikel; heb zelf al vaak gewisseld van bak en het loont vaak wel.
Goed artikel. Ik heb nog een jaar de tijd, maar ga dit alvast opslaan!
Goede info. De rente moet nog wel wat meer zakken wil ik voortjdig gaan oversluiten.
Goed artikel, maar zie op tegen alle administratieve rompslomp.
We gaan het maar gewoon laten hoe het nu is.

duim voor jou