Tijdelijk twee huizen? verhuur er één!

Door Ed-Naab gepubliceerd op Tuesday 10 September 18:52

De situatie is duidelijk: je hebt een ander huis gekocht, maar raakt je oude huis maar niet kwijt. Er is geen koper voor te vinden. Daardoor zit je met dubbele woonlasten en dat kan aardig oplopen. Een oplossing is misschien het (tijdelijk) verhuren van je oude woning zodat je de dubbele maandlasten met de huuropbrengst kunt verlagen. Hoe je de woning kunt gaan verhuren, de voor- en nadelen en informatie over hoe het met de hypotheekrente(aftrek) gaat lees je in dit artikel.

18c5edf85dcadff08dce3d5ea00eb3ab_medium.

Voordeel van tijdelijke verhuur

 Verhuur brengt geld in het laatje

De vooredelen zijn duidelijk: verhuur van de oude woning levert geld op en dat kan gebruikt worden om de maandelijkse lasten van een dubbele hypotheek te kunnen dragen. De huuropbrengsten zijn voor de belastingdienst onbelaste inkomsten. Ook voortkomt het dat je uit nood de verkoopprijs zover verlaagd dat er een restschuld overblijft van de oude woning. Als je de maandhuur zo weet vast te stellen dat je ook de vaste kosten zoals verzekering, en onderhoud uit die huur betaald kunnen worden, dan spring je er helemaal goed uit. Dus: probeer het huurbedrag zodanig vaststellen dat niet alleen je hypotheeklast er mee afgedekt wordt, maar ook de andere kosten.

Nadelen van tijdelijk verhuur

Hypotheekrente aftrek hypotheek oude woning vervalt

Wanneer je de oude woning verhuurt, kun je geen gebruik meer maken van de hypotheekrente aftrek waarbij je bij twee woningen voor maximaal drie jaar (vanaf 2011) de rente van twee hypotheken (op je oude en op je nieuwe woning) mag aftrekken van de inkomstenbelasting. Maak dus een rekensom om te zien of de huuropbrengst opweegt tegen de verminderde hypotheekrenteaftrek voor je oude hypotheek (zie rekenvoorbeeld aan het einde van dit artikel).

Koop breekt geen huur

In Nederland geldt wettelijke huurbescherming. Die geldt voor huurders van alle soorten woningen, dus ook voor tijdelijke huurders. Als je tijdens de verhuur toch een koper weet te vinden, dan kun je de huurder er niet zomaar uitzetten. Het recht van de huurder is wettelijk vastgelegd en bij verkoop van de woning is het niet automatisch zo dat de huurder er uit moet. Een oud gezegde is: “koop breekt geen huur”. Maar wat te doen als de huurder niet weg wil gaan nadat het huurcontract is geëindigd? Alleen een huurcontract is geen afdoende oplossing. Ondanks een contract en daarin afgesproken voorwaarden voor de termijn van de verhuur van de woning kan een huurder weigeren om het huis te verlaten. Beëindiging van de huurovereenkomst kan op verschillende manieren:

- De huurovereenkomst eindigt indien in het huurcontract een einddatum is opgenomen en de verhuurder en huurder met wederzijds goedvinden deze datum respecteren.

- De huurovereenkomst kan door de huurder tussentijds worden opgezegd met het in acht nemen van een opzegtermijn van b.v. een maand; de verhuurder heeft minimaal een opzegtermijn van drie maanden.

- De huurovereenkomst kan door de verhuurder via de rechter worden beëindigt indien sprake is van (voldoende ernstige) wanprestatie van de huurder: ernstige schade aangebracht, wanbetaling, etc. Bij wanbetaling dient een aantal maanden geen huur ontvangen te zijn, of een herhaald patroon van achterstanden.

- De huurovereenkomst kan verder eindigen door opzegging; voor de opzeggingsprocedure zijn in de wet dwingende regels opgenomen; die voor de verhuurder echter kleine gevolgen heeft. Echter, bij opzegging door de verhuurder eindigt de huur alleen als de huurder daar schriftelijk mee instemt. Dit doet die meestal niet, zodat door de verhuurder alsnog naar de rechter moet moeten om een beëindiging te bewerkstelligen. Verhuurder moet aantonen dat er sprake is van één of meer van de wettelijke beëindiginggronden. Deze gronden zijn limitatief en worden bovendien streng (in de regel ten faveure van de huurder) uitgelegd.

- Tot slot is er de mogelijkheid dat de verhuurder de rente en/of aflossing op het oude huis niet meer betaalt. De verhuurder heeft dan een probleem met de bank en de bank zal het huis trachten te verkopen. De huurder loopt dan het risico dat deze door de rechter het huis uit wordt gezet via een ‘ontruiming’. Wil een bank een huurder ontruimen dan moet de bank toestemming (‘verlof’) vragen aan de rechtbank. De rechtbank kan de toestemming ook weigeren. In de praktijk komt dat bijna niet voor. De bank en de huurder lopen dus gevaar, maar als verhuurder ben je op deze manier niet echt fijn bezig om de huurder er uit te krijgen.
Een min of meer permanente verhuur is dus geen verstandige zet maar daarmee is er nog wel ruimte voor tijdelijke verhuur van je woning voor bijvoorbeeld 1 of 2 jaar.

2d28b3225df2de77e0d722a8d4036a33verhuur%

Waar heb je mee te maken bij tijdelijke verhuur?

Onderhoud en verzekering

Als eigenaar blijf je verantwoordelijk voor groot onderhoud, schade en verzekering van de opstal (of bij een appartement met de bijdrage voor de VVE). Klein onderhoud en kleine reparaties zijn voor de huurder zoals: binnenschilderwerk, vervangen van een kapot stopcontact, repareren van een lekkende kraan, vervangen van een kapotte ruit, schoonhouden en ontstoppen van wasbak, toilet, etc.

De bank moet toestemming geven

Als er een hypotheek op het huis rust, dan vindt de bank als hypotheekverstrekker het vaak geen goed idee om het huis onder te verhuren. In nagenoeg alle hypotheekakten laat de bank het zogeheten ‘huurbeding’ opnemen. Op grond van die bepaling mag je het huis waar de hypotheek op rust niet verhuren zonder toestemming van de bank. Als u een hypotheek hebt moet de bank dus toestemming geven voor tijdelijke verhuur, omdat de hypotheek bedoeld is voor een huis voor eigen gebruik. De bank zal waarschijnlijk eisen dat het tijdelijke huurcontract een tussentijdse ontruimingsverklaring bevat, zodat bij een eventuele gedwongen verkoop de huurder eenvoudig uit huis kan worden geplaatst.

Verstandige huurders controleren daarom altijd of er een hypotheek op het huis rust en of de verhuurder de toestemming tot verhuur van de bank heeft ontvangen. De bank geeft veelal toestemming als een vergunning in het kader van de Leegstandswet kan worden overlegd. Die geeft de gemeente aan de verhuurder af. Overigens lijken banken inmiddels gemakkelijker mee te werken, omdat ook zij weinig hebben aan een huis dat door leegstand en een verminderd onderhoud in waarde daalt.

Toch is er een mogelijkheid als er een hypotheek op het hus rust: verhuren kan dan wel via de Leegstandswet.

De Leegstandswet biedt uitkomst

De voormalige minister van VROM (mw. Cramer) geeft aan dat huiseigenaren gebruik kunnen maken van een mogelijkheid die de Leegstandswet biedt. Op grond van deze wet is het mogelijk om woningen die niet zo snel verkocht worden, toch tijdelijk te verhuren, waarbij een aantal dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen niet van toepassing zijn.
De volgende categorieën woonruimte kunnen op grond van de Leegstandwet tijdelijk worden verhuurd:
• Woonruimte in een gebouw bestemd voor groepsgewijze huisvesting, verzorging of verpleging, logiesverschaffing, administratie en/of onderwijs dat in afwachting is van een bepaalde andere bestemming;
• Woonruimte in een voor de verkoop bestemde woning, die:
• Nog nooit bewoond is geweest (nieuwbouwwoning);
• In de twaalf maanden voordat de woning leeg kwam te staan door de eigenaar geheel of grotendeels bewoond is geweest (of, wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar bewoond is geweest);
• In de tien jaar voordat de woning leeg kwam te staan slechts drie jaar (geheel of gedeeltelijk) verhuurd is geweest;
• Woonruimte in een voor sloop of renovatie bestemde huurwoning.

e7f5570cbe4e3347a38a865b33301862verhuur%

Bij tijdelijke (ver)huur op grond van de Leegstandwet zijn de huurbeschermingsbepalingen uit het Burgerlijk Wetboek niet van toepassing. Wel moet de huurovereenkomst voor ten minste zes maanden worden aangegaan en geldt een opzegtermijn van minimaal drie maanden voor de verhuurder. Voor de huurder is de opzegtermijn maximaal één maand.

Voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet is een vergunning nodig van de gemeente waarin de woonruimte ligt. De vergunning geldt voor maximaal twee jaar. Op verzoek van de eigenaar of beheerder van de woning kan de vergunning worden verlengd met telkens maximaal één jaar, maar de totale duur van de vergunning is nooit meer dan vijf jaar.

De huurovereenkomst stopt automatisch als de vergunning is verlopen. Als in dat geval een verlenging van de vergunning is aangevraagd en er is nog geen beslissing genomen, loopt de huurovereenkomst door totdat er beslist is.

In de vergunning moet staan wat de maximale huurprijs is. De huurovereenkomst moet schriftelijk zijn en hierin moet duidelijk staan dat het gaat om tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet, voor welke termijn de vergunning is verleend en welke maximale huurprijs in de vergunning is vermeld.

Onder deze condities is de verhuur altijd tijdelijk en kan een huurder zich niet beroepen op de huurbescherming. Als je een vergunning voor tijdelijke verhuur aanvraagt bij de gemeente, wordt een maximum huurprijs vastgesteld.

Heb je die vergunning eenmaal binnen, dan kan je bij verkoop van de woning de huur opzeggen zonder gebonden te zijn aan de wettelijke opzeggingsgronden. Je hoeft dan niet te vrezen dat je de huurder niet uit het huis krijgt als je dan eindelijk toch nog een koper hebt gevonden voor je oude huis. Dit is ook goed nieuws voor banken: zij kunnen u nu eerder zonder zich echt zorgen te hoeven te maken toestemming geven uw woning te verhuren.

Let op: Als het tweede huis vrij is van hypotheek dan heb je niets met de Leegstandswet te maken en kun je vrij verhuren aan wie je maar wilt.

De belastingdienst

Op de site van de Belastingdienst staat het zo: "U verhuurt tijdelijk uw oude woning die te koop staat. Vanaf dat moment valt die woning in box 3. De inkomsten uit de tijdelijke verhuur hoeft u dan niet aan te geven in box 1. U mag de rente niet meer aftrekken.
Is de verhuurperiode afgelopen? Dan valt de woning weer onder de eigenwoningregeling (box 1). U mag dan de rente weer aftrekken. Deze regeling geldt vanaf 1 januari 2010. Dit geldt tot 2 jaar na afloop van het jaar waarin u de woning hebt verlaten. Dit kan ook gevolgen hebben voor de bijleenregeling.
Verhuurt u tijdelijk uw oude woning die te koop staat? En begon de verhuur na 1 januari 2008? Dan komt u misschien toch in aanmerking voor de regeling die vanaf 1 januari 2010 geldt."

8e95eb69893f7700e6386e59ab9f2ac6verhuur%

Rekenvoorbeeld belastingen en huurinkomsten

Springt de verhuurder uit de kosten of is de Belastingdienst de lachende derde? Hieronder een rekenvoorbeeld of het zinvol is om tijdelijk te verhuren of toch maar niet. Let op: elke situatie is anders, die van u dus ook.

Rekenvoorbeeld van tijdelijk verhuur tweede huis. Stel dat het volgende van toepassing is:
• De oude woning is 225.000 euro waard.
• De hypotheek is 200.000 euro (dus overwaarde is 25.000,-).
• De rente is 5% rente, ofwel 10.000,- euro per jaar.
• Er wordt niet afgelost.
• De huur bedraagt 950,- euro per maand, dus 11.400,- euro per jaar.
• De belastingschijf voor de inkomstenbelasting is 42%.
Op jaarbasis is dan het volgende aan de orde:

bbf77f8a9927ebab7bdfb822a33d8c28verhuur%

Op grond van deze berekening wordt geconcludeerd dat verhuren 575,- euro oplevert en het huis leeg laten staan 5.800,- euro kost. Dit ondanks dat de hypotheekrente aftrek voor de oude hypotheek vervalt, je belasting over de overwaarde betaalt en een correctie in het kader van de bijleenregeling krijgt. Dus: verhuren is zinvol; ook met andere bedragen is het al snel zinnig.

Aan wie ga je dan verhuren?

OK, dan heb je besloten om te gaan verhuren, maar hoe vind je een huurder?
Dat kan via een aantal kanalen: je eigen makelaar, een speciale verhuurmakelaar, bemiddelingsbureau of via momenteel als paddenstoelen uit de grond schietende verhuurbedrijven.

Je eigen makelaar, een verhuurmakelaar of een bemiddelingsbureau treedt op als tussenpersoon om de huurder en verhuurder bij elkaar te brengen. Dat leidt dan tot een huurcontract tussen jouw en de feitelijke huurder / bewoner. De makelaar of het bemiddelingsbureau vraagt soms wel een maandelijkse vergoeding (8% á 10% van de kale huursom) en soms eenmalig een vergoeding voor de geleverde diensten. Veelal zoeken de verhuurmakelaar en het bemiddelingsbureau "Expats"; dit zijn mensen die voor een bepaalde tijd in Nederland komen werken vanuit een buitenlands bedrijf; bijvoorbeeld om de fabriek op de Tweede Maasvlakte te bouwen.  Verhuur aan een  expat is gunstig omdat die altijd tijdelijk in Nederland zijn, een realtief hoge huur kunnen betalen vanuit het bedrijf dat hen uitzend en na afloop van de contracttermijn ook daadwerkelijk de woning verlaten. Dat is gunsitg omdat je dan het huis weer kan proberen te verkopen.

Verhuur aan een verhuurbedrijf leidt tot een huurcontract tussen jouw en het verhuurbedrijf. Zij zorgen voor doorverhuur aan bij voorkeur Expats en zorgen ook voor eventuele stoffering en meubels zodat de expat er direct in kan wonen. Vaak zit dan ook de schoonmaak en maandelijkse ‘controle’ er bij in zodat je zeker weet dat je huis schoon en netjes wordt achtergelaten. Het verhuurbedrijf legt de huurtermijn exact vast omdat zij geen leegstaand huis van jouw willen huren waarin zij geen expat kunnen huisvesten. Ook leggen zij vast dat tussentijdse verkoop niet mogelijk is; behoudens aan het einde van de huurperiode.

Samenvattend

Als je twee woningen hebt met twee hypotheken en het lukt niet de oude woning te verkopen, dan is het zinvol een rekensom te maken of verhuren van de oude woning rendabel is.
Je hebt te maken met:
• Toestemming van de hypotheekverstrekker
• Voorwaarden van de hypotheek
• De Leegstandswet
• Fiscale aspecten
• Verzekering opstal (bij appartement: bijdrage VVE)
• Nodig een aantal verhuurmakelaars en verhuurbedrijven uit voor nadere informatie over hun werkwijze, voorwaarden, maximaal huurbedrag en huurcontract.

 

 

Lees ook het artikel over het verplichte energielabel bij verkoop én verhuur. Daar staat een boete op van 405,- euro...

 

Bezoek de Verkeerswinkel ! Alles voor de reiziger en vakantieganger.

 

Colofon

Geplaatst: 14 maart 2011
Tags: koopwoning, verhuur, tijdelijk, belastingdienst, hypotheek, tweede huis, tweede hypotheek
Copyright 2011 Ed-Naab
© Dit artikel mag niet overgenomen worden zonder voorafgaande toestemming van auteur.


 

Reacties (5) 

Voordat je kunt reageren moet je aangemeld zijn. Login of maak een gratis account aan.
Goed artikel met bruikbare informatie
Goed artikel , met zeker bruikbare informatie !

Goed artikel! Gaat bij de favorieten!
goed artikel met veel goede info!
heel erg duidelijk, met zeer belangrijke tips , komt zeker bij de favorieten !