x

Inloggen

Je bent nog niet ingelogd. Aanmelden of een nieuw account Registreren

Huizen kopen in Duitsland

Door Sproetnik gepubliceerd op Friday 28 September 12:13

Hier vindt u een overzicht waarop gelet moet worden bij het kopen van een huis in Duitsland. Lees dit om vervelende verrassingen te voorkomen.

Huis kopen in Duitsland?

Het is u vast wel opgevallen dat in Duitsland de huizen een stuk goedkoper zijn dan in Nederland. Dit heeft natuurlijk veel voordelen. Toch kunnen er wat valkuilen ontstaan, wanneer u besluit om een huis over de grens te kopen. Ik wil u in een overzicht een handleiding geven waar u op moet letten om vervelende verrassingen te voorkomen.

Volgende punten zal ik aan de orde stellen in dit artikel:

  • de makelaar
  • waar moet ik op letten bij het huis?
  • het koopcontract en bijkomende kosten
  • extra weetjes

 

De makelaar

De makelaar in Duitsland wordt betaald door de koper. Dit is het belangrijkste verschil met Nederland. Dit houdt dan ook in dat ze alles heel mooi voorstellen en alles voor u willen regelen: de bank, de notaris, de verzekering enz. Pas als u de handtekening zet, verdienen zij geld.

Bedenk ook dat ze in Duitsland niet verplicht zijn om mankementen te melden. Als u er direct naar vraagt, moeten ze dat wel.

Vaak is er ook verschil in de provisie die ze rekenen. Normaal is tussen de 2 tot 7,5 %. Het staat u natuurlijk vrij om met de makelaar daarover te onderhandelen.

Onthoudt dat een huis vaak bij meerdere aanbieders te koop staat. Geregeld kan men daar prijsverschillen in aantreffen. Het loont zich zeker om online goed rond te kijken.

De makelaar die u begeleidt bij de bezichtiging van de woning is ook degene die de rekening stuurt. Meestal laten ze vooraf een papiertje tekenen waarop u zegt op welke datum u die bezichtigd heeft en met wie. Dit om te voorkomen dat ze uiteindelijk geen geld kunnen vangen. Mondelinge afspraken hierover zijn ook bindend.

 

Waar moet ik op letten bij het huis?

Mocht u een mooi object gevonden hebben (op foto's ziet alles goed uit) en wilt u meer info erover, neem dan contact op de desbetreffende makelaar. Aan de hand van de extra info kunt u inschatten of het huis een bezichtiging waard is. Het beste is om 1 dag een aantal huizen te bezoeken, dat scheelt weer in de reiskosten.

Let bij een bezichting op de volgende punten:

  • Bouwjaar en evt. gedane renovaties
  • Plaatsingsjaar van de verwarmingsinstallatie
  • Toestand van de elektra
  • Dak geïsoleerd of niet
  • Vocht in de muren of kelder
  • Aangesloten op de riolering?

Doet u dit niet, dan kan u bij koop voor onverwachte verrassingen te komen staan.

Probeer altijd een indruk van de omgeving te krijgen: wie zijn de naaste buren, wat is de afstand naar de winkels, scholen, grens, apotheek, dokter etc., bereikbaarheid. Wat voor soort grond is er omheen?

Bedenk ook dat vaak huizen zonder problemen verbouwd kunnen worden, maar gewoon platgooien en opnieuw beginnen niet. Voor sommige verbouwingen (dakkapel bv.) moet wel een vergunning aangevraagd worden. Daar kan een makelaar u meer over vertellen.

 

Het koopcontract en bijkomende kosten

Mocht u tot koop over willen gaan, dan is de makelaar u zeker ter wille om een bank te vinden. Veelal krijgen zij daar provisie voor, dus ik zou bij meerdere banken een offerte aanvragen.

Bedenk echter wel: koopcontract ondertekend is onomkeerbaar. Mocht u er dan nog vanaf willen, betaalt u een boete van 10%. Houdt dit in gedachten als u koopt. Zorg van te voren dat de financiëring rond is, dat u een duidelijk ja van de bank heeft. Dit in tegenstelling tot Nederland, waar een voorlopig koopcontract wordt opgemaakt onder voorbehoud van financiëring.

Financiëring in Nederland of Duitsland?

In Nederland heeft u natuurlijk het voordeel van de renteaftrek (maar hoelang nog), mits het uw 1e woning wordt. Bedenk wel dat vele banken niet meer financiëren over de grens of vaak pas vanaf € 100000,-.

In Duitsland kunt u over het algemeen wel de financiëring rondkrijgen, waarbij u het volgende in acht moet nemen. Ze financiëren niet over de 90% van de aankoopsom, de bijkomende kosten zal u zelf moeten betalen (zie hier onder), het is altijd een hypotheek met aflossing erin. Hier wordt veel gewerkt met een Bausparkasse, waar u het geld inspaart om na einde van de looptijd de hypotheek af te betalen. Laat u zich hierover goed informeren.

Als er een verbouwing noodzakelijk is, kunt u dit vaak meenemen in de financiëring. Over het algemeen wordt dit een kortlopende lening.

Koopcontract volgens Nederlands recht of Duits recht?

Als u een koopcontract afsluit, kunt u bij de notaris aangeven of u volgens het Duitse recht of het Nederlandse recht wilt kopen. Bij het Nederlands recht koopt u als u getrouwd bent in gemeenschap van goederen ieder de helft. Bij het Duitse recht kunt u, of uw partner of beide het koopcontract aangaan.

Ook heeft dit consequenties voor de rest van de afwikkeling. Over de precieze verschillen kunt u zich het beste laten voorlichten bij de notaris of een anwalt (advocaat).

Welke van beiden u ook kiest, het koopcontract staat vast op het moment dat getekend is. Eens getekend blijft getekend.

Overige kosten

U moet rekening houden met 10 tot 12% aan extra kosten naast de koopsom. Hieronder vallen:

  • Notariskosten (1,5%)
  • Makelaarsprovisie (tussen de 2 en 12,5%)
  • Kadasterkosten bij de landkreis 
  • Overdrachtsbelasting (3,5%)
  • Evt. een landmeting

Deze kosten worden door u zelf gedragen. Deze kunt u niet meenemen in de financiëring. Dat is een van de redenen om bij hoge koopsommen te onderhandelen over de makelaarskosten.

 

Extra weetjes

Verhuizen in Duitsland betekent dus emigreren. Hiervoor komen nog allerlei extra dingen kijken. In internet kunt u veel tips en truuks vinden, die u hierin verder kunnen helpen.

Het is handig om zaken als belasting, geldstromen en werk van te voren goed uit te zoeken, zodat je niet voor grote verrassingen komt te staan.

U zult zich zowel in de gemeente als bij de Landkreis moeten melden. Bij de laatste krijgt u een Aufenhaltsbescheinigung, waardoor u hier mag wonen en evt. werken.

Binnen een jaar naar verhuizing zult u de auto moeten ommelden naar een Duits kenteken. Dit brengt extra kosten met zich mee, zowel bij de registratie als bij de keuring die de auto verplicht moet ondergaan. Uw rijbewijs blijft wel geldig, bij verlenging krijgt u in Duitsland een nieuwe.

Paspoort of ID-kaart kunt u nog steeds in Nederland aanvragen. Wel moet u daarvoor een afspraak maken bij een van de gemeentes die dit doen. Niet iedere grensgemeente kan dit regelen voor u. O.a. Enschede en Winschoten leveren deze service.

Met kinderen komen weer andere zaken op u toe: gaan ze in Duitsland naar school of toch in Nederland als u in het grensgebied woont? Dit is een afweging die u van te voren moet maken.

 

Zoals gezegd: Spring niet zomaar in het diepe en zorg van te voren dat u goed geïnformeerd bent over de plek en het huis waar u heen wilt. Dan kunt u na de koop en de verhuizing genieten van de ruimte, de uitzichten en de mogelijkheden die wonen in Duitsland u te bieden heeft. Niet in de laatste plaats omdat u vaak voor de helft van de prijs heel mooi kunt wonen.


Reacties (11) 

Voordat je kunt reageren moet je aangemeld zijn. Login of maak een gratis account aan.
Graag gedaan :)
Siewerd bedankt voor je aanvulling. Ik wist niet precies hoe dat zat, en liet dat liever weg dan mensen op het verkeerde been te zetten. Ik ben blij met je reactie
Welkom op Xead! En ook een fan erbij.

Wel even een korte aanvulling op het stuk. Ik zet de aanvulling hier neer omdat het voor meerdere personen van belang is.

Je schrijft dat je bij de financiering kunt kiezen uit de Nederlandse of Duitse variant. Dat is niet helemaal volledig.

Ook al kies je voor een Duitse variant in de financiering dan kan de renteaftrek nog volgens het Nederlandse belastingstelsel worden afgetrokken. Een voorwaarde die daarbij van GROOT BELANG IS, is dat je ook in Nederland werkt bij een Nederlandse werkgever die tevens de inhoudingsplichtige is voor het inhouden van belastingen en premies in Nederland.

Verder niets dan lof voor je artikel.

Met vriendelijke groeten,

Siewerd (werkzaam bij de Nederlandse Belastingdienst)
Duidelijk artikel!
Nog iets om over na te denken: hoe is de zorg geregeld in Duitsland? Vrienden van ons zijn ook de grens over gegaan. Ze hebben eigenlijk PGB nodig, maar die is er niet in Duitsland.
interessant artikel
En welkom op xead .
Duim en fan erbij!
U bent niet ingelogd. Wilt u nu inloggen of een account aanmaken?
Bedankt voor de positieve reacties, dat geeft me vertrouwen om hier verder te gaan
Goede binnenkomer!
Welkom op xead.